깡통전세 피하는 방법 6 (+ 깡통전세 뜻, 예방법) 내가 본 집이 깡통전세인지 전세 사기인지 알 수 있는 방법까지 총정리해보겠습니다.
최근 무자본 갭투자 방식으로 빌라 매입 후 전세보증금을 가로챈 혐의를 받던 남성이 숨진 채 발견되기도 했습니다.
이 외에도 주택 3400여 채를 매입 후 전세금 보증을 하지 않은 전세 사기 조직이 발각되어 논란이 되고 있는데요, 오늘은 이런 전세 사기를 예방하고 전세를 낼 주택이 깡통주택일 경우를 예방하는 방법을 알려드리겠습니다. 천천히 읽어보시고 내 피같은 돈을 보존하는데 활용하시길 바라겠습니다.
깡통전세란?
먼저 깡통전세란 무엇이고 뜻은 어떻게 되는지 정확히 짚어보겠습니다. ‘깡통전세’란 집주인의 주담대 대출금과 전세금 합산 금액이 매매가의 70%를 넘어서는 주택입니다.
국가통계포털 (KOSIS)에 따르면, 전국 주택유형별 전세가율 (매매가 대비 전세가)는 63.8%입니다. 서울의 경우, 이보다 조금 낮은 평균 60.2%, 지방은 평균 64.3%입니다.
예컨대 매매가가 1억인 빌라라면, 평균 전세가가 대략 6천 만원에서 6천5백에 형성되어 있다는 뜻입니다.
깡통전세 문제점
부동산 대세 하락기에 접어들면 깡통전세가 된 주택에 세입자로 살고 있는 분들의 돈이 떼일 가능성이 높아집니다.
2015년부터 2021년까지 대세 상승장에서 무리한 갭투자를 진행한 일부 인원들로 인해 갭투자 비율이 증가하게 되었고, 대세 하락기에 접어든 현재 시점, 갭투자자가 매수한 일부 주택의 매매가와 전세가가 동반 하락하여 현금 흐름이 꼬였고 이로 인해 전세금 반환이 어려운 상황이 발생했습니다.
그 중 특히 문제가 되는 갭투자자의 형태는 바로 공시가 기준 1억 미만의 아파트 및 주택에 투기한 갭투자들입니다. 갭투기자들은 1억 미만 주택 매입 시 취득세 중과가 배제된다는 점을 이용해 거의 무피 투자를 진행했습니다.
이 외에도, 악덕 건축업자와 공인중개사가 손을 잡고 전세 사기를 치는 전문 사기단까지 기승을 부리고 있어 일반 서민들의 피해가 급증하고 있습니다.
전세 사기범은 수백채에서 수천채의 부동산 (특히, 빌라)를 매입하여 주택 매수가보다 높은 전세가를 책정 후 신혼부부, 사회초년생과 임대차 계약을 맺는 방법 등을 쓴다고 합니다.
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즉, 깡통전세 피해는 고스란히 선량한 일반 서민분들에게 전가가 되고, 전세보증금이 떼일 위기에 처한다면 소송으로 이를 반환받아야 하는 복잡한 상황에 처하게 됩니다.
이에, 아래에서 깡통전세 피하는 방법을 꼭 확인하시고 주택임대차 계약 전 꼼꼼하게 하여야 합니다.
깡통전세 피하는 방법 6
깡통전세 피하는 6가지 방법에 대해 설명드립니다.
특히, 신축빌라, 원룸 건물 등의 단독주택의 경우, 매매가와 전세가 시세 파악이 어려운 주택 유형들입니다. 이런 주택 유형의 경우, 전세 사기범들의 대표적인 표적이 될 확률이 높아 임대차계약 특히 더 꼼꼼하게 확인하여야 합니다.
깡통전세 피하는 방법 1 : 등기부등본 확인 후 권리관계 파악
임대차계약 시 가장 기초적으로 확인해야 할 것이 등기부등본입니다. 등기부등본은 법원, 등기소, 구청 등에서 무인발급기를 통해 발급받을 수 있는데요.
공인중개사가 등기부등본을 떼주기도 하지만 본인이 직접 등기부등본을 확인해서 근저당권 사실 유무, 압류 사실 유무 등을 확인하시길 바랍니다.
- 임차권 등기명령 이력 확인
- 경매 | 공매 이력 확인
- 압류, 가압류, 근저당권 확인
그리고 최종 잔금 지급일에 한 번 더 등기부등본을 확인하여 추가 근저당권이 생겼는지 확인해야 합니다. 잔금일 당일, 집주인이 은행에 대출을 실행했다면 은행 근저당권이 해당일에 등기되고, 세입자의 우선변제권은 그 전입신고 + 확정일자를 받은 다음날 00시에 부터 효력이 발생하기에 근저당권 우선순위에서 밀리기 때문입니다.
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깡통전세 피하는 방법 2 : 공인중개사와의 거래
수수료를 아낄 목적으로 직거래를 하시는 분들이 게신데요, 절대로 따라하시면 안 됩니다. 허가된 공인중개사를 끼고 꼭 임대차계약을 맺으셔야 하는데요.
만약 공인중개사가 공인중개사 고지의무 위반 (매매가와 전세가 미고지 등)을 했을 경우, 책임소재가 공인중개사에게 있고, 세입자는 손해배상 보험 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.
깡통전세 피하는 방법 3 : 이사날 전입신고 | 확정일자 받기
입주당일, 세입자는 무조건 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고 그리고 확정일자를 받아야 다음날 00시 기준으로, 세입자의 우선변제권가 대항력이 생기기 때문입니다.
깡통전세 피하는 방법 4 : 시세 파악 후 70% 이내에서 전세 구하기
매매가의 70% 미만 가격대 (전세금 + 융자금)에서 전세를 구하는게 최선의 옵션입니다. 물론 현실적으로 해당 가격대에서 전세를 찾기 어려울 수 있습니다.
이럴 때는 지역을 옮기던지, 아니면 차라리 반전세를 선택하는게 더 나은 선택지일 수 있습니다. 만약 서울에서 월세를 구하고 있는 청년이라면 월 최대 20만 원을 지급받을 수 있는 청년월세 특별지원 제도 등 또한 신청할 수 있습니다.
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깡통전세 피하는 방법 5 : 전세가격 상담센터 확인
최근 집값 약세를 보임에 따라 깡통전세 피해가 속출하는 바, 정부에서는 ‘전세가격 상담센터’ 운영을 시작했습니다.
감정평가사가 직접 적정 전세가를 산출하여 무료로 상담하니 아래의 버튼을 눌러 해당 내용을 확인 후 신청해보세요.
깡통전세 하는 방법 6 : 전세 보증보험 설정하기
전세 만료가 다가옴에도 불구하고 집주인이 전세보증금을 못 돌려주겠다고 말하면 난감하기 이를데 없을 겁니다.
이럴 때를 대비하여 HUG와 SGI에서는 전세 보증보험을 운영 중입니다. 약간의 비용이 발생하지만 전세를 계약할 때는 꼭 하시길 강권드립니다.
HUG (주택도시보증공사)
- 보증대상 : 단독, 다가구, 연립, 주거용 오피스텔, 아파트 등
- 보증금액 : 수도권 7억 이하, 그 외 5억 이하
- 보험요율 : 아파트 0.128%, 그 외 0.154%
그 외 자세한 가입조건 및 신청기간은 HUG 주택도시보증공사의 홈페이지에서 확인하세요.
SGI (서울보증보험회사)
- 보증대상 : 단독, 다가구, 주거용 오피스텔, 아파트 등
- 보증금액 : 아파트 제한 없으며 그 외 주택은 10억
- 보험요율 : 아파트 0.192%, 그 외 0.218%
그 외 자세한 가입조건 및 신청기간은 SGI 서울보증보험에서 확인하세요.
요약
이상으로 ‘깡통전세 피하는 방법 6 (+ 깡통전세 뜻, 예방법)’를 마치겠습니다. 위 내용을 숙지하시고 전세를 구하신다면 왠만한 깡통전세는 피할 수 있고 전세 사기 또한 예방하실 수 있을겁니다. 전세 사기에 휘말릴 경우, 멘탈이 같이 나가게 될 수 있기 때문에 꼭 유념하시길 바랍니다.
