전월세 전환율 계산 방법 : 전세에서 월세 전환 계산법 생각보다 간단합니다.

최근 ‘역전세난’이 심화되며 이른바 ‘깡통전세’ (전세값이 매매값 근처로 올라가, 세입자가 전세보증금을 받기 어려운 집) 위험주의보가 뜨고 있습니다. 이와 함께 전세자금대출 금리가 치솟으며 전세대출 이자보다 월세 내는 돈이 더 싸다고 판단하는 세입자가 늘며 전국의 월세 거래가 사상 처음으로 전세 거래를 추월했습니다.

이에 전월세 전환율 계산 방법을 알아보고 전세에서 월세 전환 계산법을 숙지하고 계신다면 전세보증금이 뗴일 리스크를 줄일 수 있습니다. 자세한 내용은 이 곳에서 확인하실 수 있으니 천천히 읽어보시면 좋습니다.

전월세 전환율이란?

전세에서 월세로 전환할 때 적용되는 비율을 전월세 전환율이라고 합니다. 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)에 따르면, 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우, ① 은행법에 따라 대통령령으로 정한 비율 (10%) ② 한국은행 공시 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 중 낮은 비율 (한국은행 기준금리 + 2%)을 초과할 수 없다고 명시되어 있습니다.

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즉, 현재 시점 기준, 한국은행의 기준금리는 2.5%이니 여기에 2%를 더하면 공식적인 법정 전월세전환율은 4.5%라 할 수 있습니다.

그렇지만 실제 시장에서는 정확한 전월세 전환율이 적용되고 있지는 않습니다. 특별한 처벌 조항의 부재 그리고 당사자 간의 합의 사항에 따라 문제가 없을 수도 있기 때문인데요.

실제로 국가통계포털에서 제공하는 지역별 전월세 전환율 통계에 따르면 전국 지역별 전월세 전환율은 2022년 5월 기준 5.8%, 6월 기준 5.9%, 7월 기준 5.9%입니다.

전월세 전환율의 법정 상한선인 4.5%를 훌쩍 넘었음을 확인할 수 있으며 실제 부동산 전월세 전환 계약 시에는 지역별 부동산 특성에 따라 퍼센테이지가 결정됩니다.

지역별 전월세 전환율 확인하기

전월세 전환율 계산 방법 (계산기 링크)

법정 전월세 전환율 (4.5%) 기준으로 설명드립니다. 공식은 간단합니다.

한 달 월세 = (보증금 x 전월세 전환율) / 12

예시를 들어 설명드리겠습니다. 현재 전세 5억 원에 거주 중 보증금 2억의 월세로 전환 시에는 월세는 얼마일까요?

(200,000,000 * 0.045) / 12 = 1,125,000

적정 월세 가격은 112만 5천 원이 됩니다. 예상 1년 임대료는 1350만 원입니다.

간단하게 네이버에서 제공하는 전월세 전환율 계산기가 있으니 본인의 전세금과 월세 보증금을 넣어 활용하실 수 있습니다.

전월세 전환율 계산기 바로가기
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그렇다면 반대로, 월세에서 전세로 전환될 때에는 어떻게 계산하면 될까요?

전세 보증금 = 월세 * 12 / 전세 전환율

만약 현재 보증금 2억 원에 월세 112만 5천 원에 대해 전세로 변경하고자 한다면 112만 5천 원 x 12 / 0.045를 하시면 됩니다.

예상 전세 보증금은 5억 원이라는 계산이 나옵니다. 이렇게 간단하게 전월세 전환율을 계산하시면 됩니다.

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전월세 전환 시 알아두면 좋은 점

만약 자신이 전세에서 월세로 계약을 변경하려는 임차인인 경우, 법정 전환율 (4.5%)로 계약하는게 유리합니다. 하지만 반대로 월세에서 전세로 계약을 전환할 경우 법정 전환율이 아닌 시장 전환율로 하는게 임차인에게 유리합니다.

직접 계산해보시면 아시겠지만 더 낮은 전세금으로 바뀌기 때문인데요. 상황이 이렇다보니, 월세에서 전세로 변경을 원할 시에는 높은 전월세 전환율로 합의하시면 좋으며 전세에서 월세로 변경 시에는 최대한 낮은 전월세 전환율로 임대차 계약을 작성하시는게 유리합니다.

요약

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이상으로 ‘전월세 전환율 계산 방법 : 전세에서 월세 전환 계산법’을 마치겠습니다. 한국 기준 금리가 현재 기준 2.5%이지만 자이언트 스텝이 가시화되는 바, 법정 상한선이 더 높아질 수 있다는 점 참고 부탁드리며 더 궁금한 사항은 아래 댓글로 문의 부탁드립니다.