전세 거래 시 알아야 할 용어 : 선순위채권! 선순위채권이란 무엇인지 뜻과 함께 확인 방법까지 같이 알아보자.
전세 거래를 처음 접하시는 분들은 특히 주목해주세요. 전서 거래를 위해 HUG 안심전세대출 또는 시중은행 전세대출 조건들을 확인하다보면 선순위채권이란 단어가 나옵니다.
HUG 안심전세대출의 경우, 보증한도가 주택가격 (100%)에서 선순위채권이며, 조건 또한 선순위채권 ≤ 주택가격의 60%임을 확인할 수 있습니다. 이 때 선순위채권이란 무엇인지 그리고 어디서 어떻게 확인할 수 있는지 알려드리겠습니다. 최소 수천만 원의 돈이 오고가는 계약이니만큼 이 곳에서 꼼꼼하게 확인하시길 바라겠습니다.
선순위채권이란?
요약하자면 전세 계약 시 선순위채권이란 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권입니다. 우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매될 경우 후순위 권리자보다 우선해서 변제 받는다는 뜻입니다.
일반적으로 임대인이 주택을 구매할 때 받은 주택담보대출인 근저당권이 선순위가 되며, 다가구 또는 단독 주택일 경우, 보증신청인보다 우선하는 선순위 전세보증금 합계가 포함됩니다.
선순위채권 확인 방법
선순위 채권은 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다.
등기부등본 표제부 을 구 (소유권 이외의 권리에 관한 사항)에서 해당 사실을 확인하실 수 있습니다
위 예시 사진에서 볼 수 잇듯이, 1순위 (최우선순위)에 근저당권설정이 채권최고액 1억으로 설정되어 있습니다.
만약 해당 주택이 공매 또는 경매에 넘어가게 된다면 근저당권자 00은행에서 채권최고액에 해당하는 최대 1억원을 먼저 가져가고 남은 금액에서 전세보증금을 세입자는 회수할 수 있습니다.
이렇듯, 선순위채권이 있는 주택에 전세로 거주할 경우, 선순위채권의 유무를 확실하게 파악해야 자신의 소중한 돈을 지킬 수 있습니다.
같이 읽으면 좋은 글 : HUG 전세보증보험 가입 조건 및 절차, 필요 서류 총정리
선순위채권 있는 주택 전세보증보험 가입 가능 유무
선순위채권이 있는 주택이더라도 전세보증보험 가입은 가능합니다. 단, 해당 주택의 시세가 선순위 채권과 후순위 보증금의 합계보다 작아야 합니다. 또한 선순위채권이 주택가격의 60%, 다중, 다가구는 80% 이하여야 합니다.
선순위채권+전세보증금 ≤ 주택가격(100%)
선순위채권 ≤ 주택가격의 60%(단독·다중·다가구의 경우 80% 단, 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60%이하)
예시 1.
- KB 아파트 시세 : 8.5억
- 전세가 : 3.5억
- 은행대출 (근저당권) : 4.3억
이 때 채권최고액은 근저당권의 120%로 계산해 5억 1600만원입니다. 즉, 선순위채권 금액이 주택 가격의 60%를 초과하므로 전세보증보험 가입이 거절됩니다.
예시 2.
- KB 아파트 시세 : 8.5억
- 전세가 : 3.5억
- 은행대출 (근저당권) : 4억
이 때 선순위채권 금액은 근저당권의 120%인 4억 8천입니다. 해당 선순위채권 금액은 주택가격의 60%를 넘지 않고 선순위채권 금액과 전세보증금의 합이 주택 가격보다 높지 않기에 전세보증 신청이 가능합니다.
요약
이상으로 전세 거래 시 알아야 할 용어 : 선순위채권 ( + 뜻, 확인 방법)에 대해 간략하게 살펴봤습니다. 그 외 더 궁금한 사항이 있다면 아래 댓글로 문의 부탁드립니다.
