2023년 부동산 전망 : 데드캣 바운스인가 상승장 초입인가? 데이터를 바탕으로 한 올해 하반기 부동산 가격 전망은?

오늘 경제적 자유 FF에서는 필자의 개인적인 주관과 데이터를 포함해 올해 2023년 부동산 전망을 살펴보도록 하겠습니다. 현재 2023년 2분기에 벌어지고 있는 상황을 두고 사람들은 데드캣 바운스인지 상승장으로의 전환인지 갑론을박을 펼치고 있습니다.

단도직입적으로 아직 필자는 상승장으로의 전환은 힘들다라고 생각하며 이에 대한 근거 몇 가지를 제시하겠습니다. 그럼 자세한 내용은 본문에서.

해당 전망은 서울을 중심으로 전망합니다. 먼저 간단하게 부동산 시장에 어떠한 일들이 있었는지 알아보도록 하겠습니다.

2023년 주요 부동산 이슈

  • 특례보금자리론 출시 : 2022년 PF 부실 사태, 급격한 전세가, 매매가 동반 하락 등의 이유로 부동산 매매 시장이 얼어붙어 정부는 특단의 조치로 소득을 보지 않는 정부 지원 대출 상품인 특례보금자리론을 한시적으로 운용하겠다고 발표했습니다. 2023년 1월 30일부터 시행되었습니다. 특례보금자리론의 자세한 내용은 이 곳을 확인해주세요.
  • 임대차 3법 후폭풍 : 임대차 3법의 취지와는 상관없이 해당 법안은 2020년, 2021년 전세가 폭등을 야기하며 전세가 버블을 키웠고 2022년, 23년 동안 해당 버블은 급격하게 꺼지며 전세가의 급격한 하락 및 전세 사기 등의 사회적 이슈를 낳았습니다.
  • 인플레이션 : 인플레이션으로 인해 원부자재값의 상승이 고스란히 부동산 현장에 전해졌습니다. 이로 인해 분양가 상승, 공사 현장 작업 중단 (둔촌 주공 등)의 사태가 벌어졌습니다.
  • 미국 기준금리 : 미국 기준금리가 2023년 5월 현재 5.25%로, 불과 1년 사이에 4.25%P 높아지며 미국과 한국의 금리차가 1.75% 벌어졌습니다.
  • 부동산대출 금리 인하 : 금리 인상이 정점을 찍었다는 인식이 퍼지며 부동산 대출 (담보대출, 전세대출)의 금리가 3%대로 진입하며 하향 안정화되었습니다.

2023년 부동산 전망

2022년 한 해 동안 서울 아파트 실거래가격이 22% 떨어졌습니다. (한국부동산원 기준). 송파구 특정 아파트 단지 등 개별 단지로는 40% 이상 하락한 단지들도 종종 보였는데요, 올해 일부 단지들에서 급매물이 소화되며 소폭 반등하는 곳들이 보입니다.

하지만 필자의 생각에는 이러한 흐름은 데드캣 바운스 현상으로, 지속되기 어려울 것으로 보이며 이유는 다음과 같습니다.

주택구입부담지수

주택구입부담지수란 중위소득가구가 ‘표준대출’로 중간가격의 주택을 구입할 때 월 소득 대비 대출 상환 부담을 보여주는 지표입니다. 현재 서울 기준 주택구입부담지수는 199입니다.

자료시점전국서울
2020년 3분기52 145
2020년 4분기57 153
2021년 1분기64 166
2021년 2분기68 173
2021년 3분기74 182
2021년 4분기84 199
2022년 1분기85 204
2022년 2분기85 204
2022년 3분기89 215
2022년 4분기81 199

이 뜻은 중위소득가구가 표준대출로 중간가격의 서울 아파트를 구매했을 때 월 소득의 약 50% 정도를 대출 상환에 사용해야 된다는 뜻입니다.

통계 집계가 시작된 이후 서울의 평균 주택구입부담지수는 127 정도로, 아직까지 서울 아파트 가격대는 고평가라고 생각됩니다.

전세가율

전세가율이 받쳐주지 않는 이상 부동산의 큰손들인 투자자들은 들어오지 않을 확률이 높습니다. 현재 서울 아파트 기준 전세가율은 지속적으로 빠지는 상황으로, 2023년 5월 8일 기준 서울 평균 전세가율은 50.82%입니다.

2023년-부동산-전망

물론, 전세가율의 하락폭이 완만해지고 있고 전세대출 금리가 하향 안정화되며 전세가율이 보합 내지 약상승으로 조만간 돌아설 것이라 보입니다.

하지만 올해 입주 예정된 강남 4구의 단지 물량 (래미안원베일리, 대치푸르지오써밋, 고덕강일제일풍경 등)과 함께 서울의 대체재인 경기/인천권을 포함한 수도권 입주물량 30만호인 점을 생각해볼 때 전세가율 반등이 지속되기 힘들지 않을까 생각합니다.

둔촌 주공의 입주가 지연되었지만 래미안원베일리, 디에이치퍼스트어아이파크 등 대형 강남권 단지가 들어서며 강남권 아파트들의 전세가를 끌어내리고 이는 인근 지역의 전세가 또한 같이 끌어내릴 요인이 많다고 생각이 듭니다.

특레보금자리론

올해 1월 30일부터 시행된 특례보금자리론은 작성 시점 기준 80% 정도 소진될 만큼 인기가 있었습니다. 특례보금자리론은 시가 9억 원 이하의 아파트를 대상으로 대출이 진행되며 소득 요건을 보지 않기 때문인데요.

현재 대출 신청자의 70% 이상이 3040세대이며 소득 요건에 따라 1주택자 또는 무주택자여야 합니다. 바꿔 말하자면 3040 실수요자들이 9억 이하의 매물을 사들여 최근 시장의 분위기를 형성했다고 추측할 수 있습니다.

해당 추측을 검증하기 위해 2023년 1월 30일부터 2023년 5월 15일까지 거래된 서울 아파트 실거래가를 확인해봤습니다.

2023년-부동산-전망

사진에서 보시는 것과 같이 현재 서울 기준 전체 거래건수 중 9억 이하 거래수가 57.9%를 차지합니다. 특례보금자리론의 영향이 크다고 추론이 가능하며 일정 시점 이상 지나면 특례보금자리론을 이용한 매수자의 수가 줄어들 것으로 추측됩니다.


이상으로 ‘2023년 부동산 전망 : 데드캣 바운스인가 상승장 초입인가?’를 마치겠습니다. 필자의 지극히 개인적인 입장이었으며 추측에 대한 비판 및 기타 문의 내용은 아래의 댓글을 통해 말씀해주시면 감사하겠습니다.